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2019-11-17

  发生过“横死”事件的房屋在中国人的传统观念中带有浓重的“不吉利”色彩很多人对此非常忌讳——

  误买“凶宅”如何维权

  前不久湖南长沙的苏女士在房屋中介公司的介绍下花85万元买了一套住房。可当苏女士入住后却无意中得知这套房屋内曾经有一名女租客自杀。苏女士感觉受到了欺骗要求撤销合同但原房主不同意。无奈之下苏女士将原房主诉至长沙市天心区法院要求撤销房屋买卖合同。近日天心区法院判决撤销房屋买卖合同原房主“退房赔钱”。

  对普通民众来说购房是一件终身大事但是假如花重金购买的房屋是“凶宅”该怎么办?如何避免买到“凶宅”?记者就此采访了专家。

  “凶宅”≠“死过人的房屋”

  “‘凶宅’的概念与定义是相对的是主观心理上的概念也可能随着历史演化而发生改变。”中国政法大学国土资源法律研究中心主任李显冬在接受记者采访时表示“对于‘凶宅’不同的人可能有不同的反应也会有部分人认为没有影响不介意居住在发生过非正常死亡事件的房屋中不过它确实是中国传统观念中寓意不吉利的民俗概念。”李显冬说。

  中国人的传统观念认为在一定时期内曾发生过凶杀、自杀等致人非正常死亡的恶性事件的房屋属于“凶宅”具有“不吉利”的性质因此绝大多数人对“凶宅”心存芥蒂。记者在北京几家房屋中介公司对市民进行了随机采访多数市民表示对“凶宅”很忌讳不会购买。

  尽管如此人们对“凶宅”的定义却各不相同。据报道孙女士曾在不知情的情况下搬入过一个被称为“癌症楼”的小区该小区在几年内陆续有十几位邻居得过癌症具体原因则众说纷纭。

  对一些人而言发生非正常死亡事件的房屋是给人心理上的不安而超高的疾病易发率更是与现实生活息息相关。诸如“癌症楼”等被认为“不吉利”的房屋是否同样属于“凶宅”?李显冬认为广义上的“不吉利”往往难以被认定为“凶宅”范畴。“传统概念中的‘凶宅’并不会伴随高发或传染性疾病而是因发生过非正常死亡事件带给居住者心理上不良影响尽管同样事关购房者的切身利益但是这种情况与典型的‘凶宅’意义并不相同。”李显冬说。

  而西南政法大学民商法学院教授、博士生导师张力则指出“癌症楼”之类房屋一般不会被援引“凶宅”之类的审判逻辑。因为“凶宅”通常理解是“横死屋中”。一般审理时法官会将这种“边缘化”的“凶宅”与一般意义上的“凶宅”作对比这种情况也会对居住人产生影响但无论是心理影响还是对买卖价值的影响都会比横死屋中小得多。“这样的案子法院可能倾向于判决维持合同。不过这是一个量变很难一刀切。”张力说。他同时强调在房屋内生老病死属于正常现象。

  2011年刘某与晁某签订了八个月的房屋租赁合同后来刘某以有人在所租赁的房屋中突然脑梗死亡为由认为房屋属于“凶宅”要求解除合同并退还剩余租金。法院经审理认为在房屋内伤亡属于正常现象没有“凶宅”之说故对刘某的诉讼请求不予捧场。

  张力表示在司法实践中假如没有足够证据证明房屋内发生过非正常死亡情形且直接造成屋主直接精神损失或经济损失房屋通常不会被法院认定为“凶宅”。

  “凶宅”∈“瑕疵出卖或出租物”

  对于“凶宅”一词目前并没有权威、统一的定义也没有科学依据可以证明“凶宅”带给居住者“不吉”的影响确实存在。有人认为在房屋居住使用的质量能够得到保证的情况下“凶宅”这一概念并不受到法律的约束。

  民法总则第10条规定处理民事纠纷应当依照法律;法律没有规定的可以适用习惯但是不得违背公序良俗。受访专家称民间风俗习惯同样可以作为约束民事法律行为的依据。尽管“凶宅”与房屋的物理质量无关但是“凶宅”在买卖中可被认定为“瑕疵出卖或出租物”。

  张力表示对于传统民俗并不需要直接的法律规定。“假如买房人或者承租人在意房屋是否是‘凶宅’那么这一信息对于房屋交换价值的形成就属于关键信息。”

  “房屋的居住感受非常重要。”张力还强调按照一般的善良风俗理解买受人在知晓房屋是“凶宅”的情况下他的居住质量会严重下降。这种下降不只针对于某一特定居住人而是对于社会上大多数人而言都存在。因此“凶宅”这种属于房屋的“不吉利”的经历就会成为广义上的房屋“质量瑕疵”既影响居住感受也影响房屋将来的交换价值。

  李显冬还表示尽管“凶宅”不影响使用但因为“凶宅”的特殊性质在正常买卖情形下购房者通常不愿购买若是一时不察购入“凶宅”大多数人都不愿意继续居住继而容易与原房主或房屋中介机构产生纠纷。

  假如购房者、租房者确实是在不知情的情况下购买或是承租了“凶宅”该怎么办呢?记者了解到根据合同法第54条第2款规定一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  “根据具体情况受损害方在要求退房退款之外还可以申请退房之后重新找房等情况面临的损失、差价、原房款利息等赔偿。”张力认为。

  “需要注意的是请求撤销合同应当在知道或者应当知道房屋是‘凶宅’之日起一年内向法院提起诉讼否则这一权利将会丧失。”北京市中闻律师事务所律师董娟补充道“若权利人选择继续居住也可以重新协商要求对方适当地降价或予以部分赔偿。”董娟说。

  若因租客非正常死亡导致房屋买卖困难或贬值房主是否有权索赔?“若是独居租客因故意或者过失导致非正常死亡比如自杀、自焚、触电等因为其他未共同居住的家属对此不存在法律上的注意义务所以出租者无法向其家属索赔。”董娟表示在租客与家属共同居住的情况下假如有人未能尽到合理的注意义务导致其他人发生了非正常死亡的意外事件如在床上吸烟、使用燃气灶等造成了火灾、爆炸等事故出租者有权要求租户对房产价值的贬损承担损害赔偿责任。

  此外李显冬还认为房主可以根据具体的租赁关系向相关当事方提出民事损害赔偿。

  2010年程某将房屋出租给某公司租赁期间该公司员工在房屋内自杀身亡在当地造成很大影响。程某认为此事使房屋成为“凶宅”导致房屋无法出租也难以转让便起诉要求该公司赔偿损失8万元。在该案中法院认为房屋的市场价格往往由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等综合因素构成而“趋吉避凶”的风俗习惯并不违反公序良俗理应得到法律的尊重而事实上存在的此类房屋难以出租、转让的现状也说明其交换价值的贬损故认定房屋价值因此受到损害。而因为程某未能提供证据证明房屋受损的数额故法院综合判定该公司赔偿程某损失3万元。

  是否尽到告知义务是关键

  记者经过梳理发现目前与“凶宅”相关的维权案件中一般会出现以下几种情况:合同有效;合同有效但被告给予赔偿;合同无效;合同可撤销等。

  根据法律规定订立房屋买卖合同时卖房者与房屋中介机构应当向购房者披露的信息不仅包括房屋的权属登记情况如有无共有人有无查封、抵押等情况;还包括可能对购房者的情感与精神享受产生影响或是对房产的买卖价值产生影响的信息比如是否属于“凶宅”周边有无恶邻、辐射物体、重大污染等情形。

  “在房屋买卖过程中卖房者假如没有向购房者披露提供的房屋是‘凶宅’购房者在购买之后才得知这一情况进而产生了恐惧等心理压迫影响到房屋的正常使用则卖房者就存在隐瞒事实、违背诚实信用的欺诈行为同时也违反了出卖物的瑕疵担保责任。”董娟解释说。

  此外受访专家均表示因为以上信息可能对租赁合同是否有效、房租的金额高低等产生较大的影响所以出租者与房屋中介机构同样存在对上述信息进行披露的义务。房屋中介机构假如没有尽到信息披露义务需要对购房者进行补偿甚至是以原价进行回购。

  “假如购房者要求撤销合同则卖房者需要返还购房款;假如购房者不解除合同卖房者可能需要承担赔偿损失、减少价款等财产性损害赔偿责任。”董娟补充说假如购房者心生恐惧产生了严重的神经衰弱等精神损害卖房者还可能需要承担精神损害赔偿责任。

  2014年吴某以80万元购买了孟某一套住宅交房后吴某得知孟某的父亲曾于2013年从该房屋跳楼自杀故吴某请求法院撤销房屋买卖合同。一审法院判决驳回了吴某的诉讼请求。吴某上诉后二审法院经审理认为从我国善良风俗出发该事实足以对吴某是否作出购买涉案房屋的真实意思表示造成影响原房主有义务如实告知房屋情况故判决撤销合同孟某返还吴某80万元购房款。

  但是并非所有在未知情情况下购买“凶宅”都会被法院判决撤销合同。根据江苏省南京市秦淮区法院的公开信息显示马某曾于2011年购买了一套房屋并一直居住其中2015年马某将房子出售给耿某耿某住进去后得知2007年曾有人在这套房子内自杀。耿某将原房主马某告上法庭要求其赔偿损失。法院以无证据证明马某知晓屋内发生过自杀事件且死亡地点非室内、死亡事件时间较久远为由驳回了耿某的诉求。

  对此张力表示只要房主知情不管是再出租或者再出售都应该对租赁人或买受人告知相关信息。“新房主若不知情则不存在告知义务。”

  李显冬也认为按照侵权责任法的归责原则有过错即有责任。若卖方不知情则不一定要承担赔偿责任。

  而有关事发时间久远的房屋是否属于“凶宅”董娟分析认为不能简单地一概而论应该就恶性事件对购房者产生的心理压迫以及房产的买卖价值等遗留的不良影响的大小进行综合判断。

  可在合同中加注信息披露条款

  董娟告诉记者随着大家的法治观念不断增强现在部分房屋中介机构开始在〖房屋买卖合同〗中约定承担“凶宅保障服务”。而记者检索“凶宅”的相关消息发现2015年某大型房屋中介公司就已建立“凶宅数据库”仅在北京已备案的“凶宅”就有2000多套。

  如何防范购房时可能遇到的欺诈行为避免买到“凶宅”?对此专家们给出了一些建议。

  董娟建议购房者应尽量选择信誉好的房屋中介机构办理买卖事宜。“房屋中介机构不仅能够全面掌握附近区域内小区的具体情况还有义务对房屋的背景信息进行适当检查并如实向购房者披露。”董娟说。

  张力则指出购房者不能仅仅基于卖方的表述便全部信赖他强调购房者还需要主动去查询了解房屋的相关信息如房屋是否登记在出卖人的名下以及是否有抵押、担保、受损等产权状况这些都可以通过房屋登记管理部门去查明。

  而对于没有被登记、无法查询是否发生过非正常死亡的情况则往往还需要通过走访左邻右舍来了解。“一旦得知房屋存在长期空置没有人居住售价明显低于市场价格房子是继承所得或者业主的婚姻状况是丧偶等情况就需要引起足够的重视。”董娟说。

  为避免买到“凶宅”给自我造成损害李显冬强调为防万一购(租)房者最好在合同中添加注明信息披露条款明确对方尽职检查与信息披露的义务证明房屋从未发生过凶杀、自杀等非自然死亡的情形。若在买卖之后发现上当更便于依据合同条款主张维权。

  法规链接:

  〖中华人民共与国民法总则〗

  第十条处理民事纠纷应当依照法律;法律没有规定的可以适用习惯但是不得违背公序良俗。

  〖中华人民共与国合同法〗

  第五十四条下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

  (一)因重大误解订立的;

  (二)在订立合同时显失公平的。

  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  当事人请求变更的人民法院或者仲裁机构不得撤销。

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步入2018年手机界新旗舰更是消息频频华为P20小米7魅族15Plus这三款国产旗舰差不多都要来了目前公认颜值最高的手机是-三星S8拥有显示效果超强的全视屏就是价格太扎心了这不三星S9也要来了看完价格感觉苹果也就那么回事。

2月27日三星S9将至并且会出现在MWC的展会上别看三星S8在国内销量不咋地在国外市场很吃香例外爆料大神表示三星S9捧场屏下指纹识别最近魅蓝6S还曝出有屏下指纹识别此消息未得到官方认可。

来一波三星S9渲染美图:这里就不介绍外观了与三星S8差不到哪里去。

超强配置性能:处理器分别为两个版本一个骁龙845一个三星最新处理器配备6GB+64GB/128GB内存组合摄像头详细参数还不确定后置肯定有双摄捧场光学防抖拍照水平媲美苹果手机捧场IP68防水可顺便清洗!

最后是价格三星S9要颜值有颜值要性能有性能首发价格在5988左右是不是心拔凉了一下老铁还是国产手机适合我们呀等一波小米7再说据说不到3000元(绝不是屌丝机)

花箱图片 http://www.zjlhyc.com
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